Dialog avgörande när äldre byggnader ska omvandlas

Omvandlingen av äldre fastigheter till nya bostäder och kontor är viktig både för miljön och för att bevara byggnadshistoriska värden. Men projekten är ofta riskfyllda och kräver nya finansieringsmodeller och tätare dialog mellan involverade aktörer. Det visar en ny förstudie från Malmö universitet.

Förstudien, som genomförts med stöd från Byggrådet, ligger till grund för rapporten Målkonflikter och utmaningar vid transformation av byggnader. Forskarna identifierar flera hinder som gör att omvandlingsprojekt skiljer sig markant från nyproduktion.
– De här projekten innebär stora risker. Hittar man inte modeller som gör dem lönsamma blir de sällan intressanta för entreprenörer, säger Niclas Andersson, byggforskare vid Malmö universitet.

Ett av de största hindren gäller finansiering. För omvandling till bostadsrätter kräver banker ofta att en betydande del av bostäderna säljs i förväg – en modell som enligt forskarna inte fungerar i transformationsprojekt.
– Byggföretagen efterfrågar andra finansieringslösningar. De nuvarande kraven är i praktiken anpassade för nybyggnation, säger Karin Staffansson Pauli, fastighetsforskare vid Malmö universitet.

Äldre byggnader skapar också tekniska och regelmässiga utmaningar. Moderna byggprojekt utgår från digitala modeller och exakta mått, vilket blir svårt när väggar lutar och golv sjunker i äldre fastigheter. Det gör omvandlingar mer kostsamma än nyproduktion.

Forskarna har analyserat fyra pågående projekt: Varvsstaden och Skofabriken i Malmö, Maria Magle i Lund och Spritfabriken i Eslöv. I flera fall väntas projekten inte bli fullt lönsamma ekonomiskt.
– Företag vill visa att de tar miljöansvar. Det stärker varumärket, och det finns hyresgäster som är beredda att betala för det mervärdet, säger Niclas Andersson.

Rapporten lyfter särskilt fram betydelsen av dialog mellan myndigheter, byggherrar och entreprenörer. Riskfördelning, tolkning av regler och hantering av avsteg – exempelvis från energikrav – kräver lokalt anpassade lösningar.
– Utan en öppen dialog och respekt för varandras utmaningar blir dessa projekt svåra att genomföra. De är inte lika strömlinjeformade som nybyggen, säger Niclas Andersson.
– Ibland måste man göra avsteg från dagens energikrav eftersom de inte alltid är möjliga att uppfylla i äldre byggnader. Hur smidigt det går beror ofta på relationen till kommunen, säger Karin Staffansson Pauli.